[스크랩] 부동산경매의 기본 ‘매각절차’

최근 재테크의 수단으로 떠오른 부동산 경매에 대한 궁금증과 성공 노하우에 대한 법칙을 알기 쉽게 전달하고자 한다.

 

 

 

1 더하기 1을 모르고 어려운 수학공식을 풀 수 없듯이 부동산경매도 마찬가지다. 부동산경매의 기본인 매각절차를 제대로 공부하지 않고서는 경매로 수익을 얻기란 불가능하다.    

 

경매는 크게 두 가지로 나뉜다. 채권자의 신청에 법원이 채무자 소유의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 채권자의 금전채권을 지급하는 강제경매와 특정재산에 설정한 근저당 담보가등기 등의 담보권의 실행으로 매각을 진행하는 임의경매가 있다. 하지만 투자자 입장에서는 권리분석 등 모든 것이 차이가 없으니 관계없이 입찰하면 된다.

 

법원경매는 해당 부동산 물건지의 관할지방법원에서 진행 한다. 채권자는 채무자의 부동산에 대해 법원에 경매신청을 한다. 법원은 이를 검토하여 이상이 없을 시 바로 경매개시결정을 하고 해당 부동산의 등기부등본에 기록을 한다. 경매물건에 입찰하려는 사람은 늘 등기부등본을 확인해야 하는데 등기부등본을 통해 소유자나 채무자의 현재 채무상황의 대략적인 내용을 알 수 있기 때문이다. 경매 입찰에 중요한 권리순위를 잘 판단하기 위해서도 입찰자가 등기부등본을 제대로 볼 수 있는 것은 매우 중요하다.

 

경매개시결정이 되면 법원은 해당부동산의 이해관계인들에게 경매진행내용을 우편으로 송달하고 채권자들에게는 채권신고를 하도록 통보한다. 때로는 채무자들에게 송달이 되지 않아 매각절차가 지연되는 경우가 있는데 그럴 경우 야간이나 주말에 법원 직원이 직접 서류를 송달 한다. 그래도 안 되면 서류를 법원에 비치하고 수령인이 찾아가도록 하는 공시송달의 방법이 있어 결국엔 경매가 진행된다.

 

 

감정가격은 실재 거래시세를 파악하는 것이 중요

 

송달과 함께 법원은 매각할 물건에 대한 현황조사와 감정평가를 집행관에 명령한다. 집행관은 현황을 조사하고 감정평가사에 감정평가를 의뢰해 조사된 내용을 근거로 매각물건명세서를 작성한다. 현황조사서는 해당 부동산의 점유자, 점유관계, 부동산의 상태 등을 조사하여 기록한 서류이고 감정평가서는 해당 부동산의 가치에 중점을 두어 평가한 서류다. 이러한 물건명세서는 늘 공개되고 조사도 잘 되어 있어 서류만으로도 대부분의 매각부동산에 대한 파악을 할 수 있다. 하지만 매각부동산의 감정가격은 현재의 시세만이 아닌 공시지가와 미래가치까지도 고려를 하다 보니 현시세와 차이를 보이는 경우가 종종 있다. 그러므로 감정가만을 믿어서는 절대로 안 되고 늘 현재의 실재 거래시세를 잘 파악하는 것이 매우 중요하다.

 

법원은 작성된 매각물건명세서를 대법원 사이트에 매각기일 2주전에 올려놓고 누구나 열람가능 하게 한다. 법원 경매 담당계장은 매각 1주일 전 직접 열람할 수 있도록 법원 경매계에 비치한다. 경매물건에 대한 정보를 제공하는 유료 인터넷사이트들이 많이 있는데 이들이 제공하는 대부분의 자료는 대법원의 자료를 그대로 옮겨놓은 것이다. 추가로 몇 가지 자료를 더 올려놓기도 하는데 대법원자료만으로도 충분이 물건에 대한 파악이 가능하다.

 

경매입찰은 기일입찰과 기간입찰이 있다. 기일입찰은 매각 당일에 입찰자가 직접 경매법정에 나가서 입찰을 하고 기간입찰은 법원이 정한 일자 안에 입찰서를 우편으로 제출하고 개찰일자에 법원은 개찰을 하여 최고가매수인을 정하게 된다. 현재 90%이상 대부분의 물건은 기일입찰로 진행을 하며 법원의 판단에 따라 일부 물건만 기간입찰로 진행한다. 기간입찰의 입찰 보증금은 법원 지정은행에 납부하고 그 법원보관금영수필통지서을 입찰봉투에 넣어 제출한다.

 

낙찰 받지 못한 경우 법원보관금납부서에 기재된 예금계좌로 반환된다. 하지만 기간입찰도 우편으로 진행을 하나 입찰서류가 있어야 입찰을 할 수 있으므로 결국 법원을 한번을 들러서 서류를 받아가야 한다.

 

매각 당일은 법원마다 약간의 시간 차이가 있지만 대부분 오전 10시에 집행관의 매각절차와 입찰요령에 대한 간단한 설명이 있은 후 바로 입찰을 진행하며 11시 30분에 집행관의 입찰종료선언으로 입찰을 마감한다. 바로 이어서 입찰된 입찰서들을 사건번호순서로 개찰 한다. 처음 입찰을 하는 사람은 집행관의 약 30분간의 설명을 잘 들으면 절차를 이해하는데 많은 도움이 된다. 법원에 도착하면 우선은 당일 진행하는 물건 중 취하나 변경된 물건들이 있어 진행을 하지 않을 수도 있으므로 경매법정 입구에 붙여놓은 당일 진행물건을 잘 확인해야 한다. 자신이 입찰하려는 물건이 변경이나 취하됐다면 아무 소용없게 된다.

 

 

입찰가는 처음 생각한 대로, 보증금은 미리미리 확인 할 것!

 

경매법정에는 사람들이 많아서 처음 입찰가를 정한 것 보다 올려서 입찰하고 싶은 마음이 들기 마련이다. 그러나 이런 유혹은 과감히 뿌리쳐야 한다. 처음부터 입찰가를 편안한 마음으로 정하고, 정한대로 입찰해야 실수하지 않는다. 입찰서는 대법원사이트에서 다운받아 미리 작성해 가는 것도 좋다. 그러면 복잡한 법원에서 당황하지 않고 너무 높은 가격을 쓰는 실수를 범하지 않게 된다.

 

경매물건입찰은 수십 건의 물건을 동시에 입찰을 하고 입찰서, 입찰봉투, 매수신청보증봉투를 현장에서 배부 받아서 입찰서를 작성하여 제출한다. 입찰보증금은 당일 최저입찰가격의 10분의 1 이상을 입찰보증금봉투에 넣어야 한다. 입찰보증금을 넣지 않거나 보증금이 많은 것은 문제가 없으나 조금이라도 부족하면 무효가 되어 낙찰을 받을 수가 없다. 그러므로 보증금을 미리 확인해서 실수를 하지 않는 것이 중요하다.

 

개찰 후 낙찰 받은 입찰자는 최고가매수인 영수증을 받게 되고 낙찰 받지 못한 입찰자들은 그 자리에서 입찰보증금을 돌려받는다. 당일 최고가로 입찰한 입찰자를 해당 물건의 최고가매수인으로 지정하고 이로부터 1주일 후에 매각결정에 대한 하자가 없을 경우 법원은 매각허가결정을 한다. 이어서 다시 1주일 후 이해관계인들의 매각허가결정에 대한 이의가 없으면 법원은 매각허가확정을 하게 된다. 예전에는 이해관계인의 무분별한 이의신청으로 경매절차가 지연되는 경우가 많았으나 현재 보완된 신민사집행법에서는 이해관계인이 이의신청을 하려면 낙찰가의 10%를 공탁하고 이의신청을 해야 한다. 만일 이의가 받아들여지지 않으면 공탁금이 몰수된다. 따라서 더 이상 이런 악의적인 이의신청은 어렵게 되었고 경매절차는 한결 편리해졌다.

 

 

대금 납부 기간은 1개월 이내.

 

매각허가확정이 되면 법원은 1개월 이내로 대금납부기간을 지정한다. 최고가매수인이 기간 내에 낙찰 잔금을 내면 실질적인 해당 부동산의 소유자가 되며, 소유권이전등기촉탁을 통하여 등기이전을 받는다. 최고가매수인이 매각잔금을 납부한 1개월 이내로 법원은 매각대금을 가지고 채권자들에 대한 배당을 한다. 세입자가 순위에 의한 배당을 받으면 법원은 낙찰자로부터 집을 비워주었다는 확인을 받기 위해 낙찰자의 인감증명을 첨부한 명도 확인서를 받아오라고 한다. 이 명도확인서가 없이는 세입자도 배당을 받을 수 없다. 물론 낙찰자도 세입자가 집을 비워주기 전에는 명도확인서를 주어서는 안 된다.

 

매각대금을 납부한 최고가매수인은 낙찰 받은 부동산의 점유자가 점유를 이전하지 않을 경우 인도명령이라는 법적인 절차를 통해 해당부동산의 점유자를 명도하고 부동산을 인도받게 된다. 경매는 낙찰이 반이고 명도가 반이라는 말이 있는데 이는 명도가 그리 쉽지 않다는 뜻이다. 하지만 예전과 달리 집행절차 등이 많이 편리하고 합리적이 되었기에 절차만을 따라 진행하면 명도가 그리 어려운 것은 아니다. 가능한 점유자와 잘 협의하고 이해시켜 부동산을 인도받는 것이 지혜로운 방법일 것이다. 나도 이제까지 70여건의 낙찰을 받았지만 한 번도 집행을 해본 적이 없다. 늘 협의를 통해 부동산을 인도받았고 이것이 비용도 들지 않고 가장 좋은 방법이라는 생각이다. 매각 당일 경매대상 부동산에 대한 입찰자가 한 명도 없을 경우 이를 유찰되었다고 한다. 유찰이 됐을 시 법원은 다음 번 기일에 금번 최저매각가격의 70% 또는 80% 금액으로 낮추어 다시 진행하며 유찰 후 다음 번 기일은 40일 정도 후에 다시 잡힌다.

 

이승호 부동산인사이드 대표

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 모래알 원글보기

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